Comprar um imóvel na planta costuma representar um compromisso financeiro de longo prazo. O problema aparece quando, antes da entrega das chaves, o negócio deixa de fazer sentido para o comprador — ou, situação ainda mais grave, quando a própria construtora deixa de cumprir aquilo que prometeu.
É nesse ponto que surge o distrato imobiliário.
Mas existe uma diferença jurídica importante entre simplesmente desistir da compra e desfazer o contrato porque a construtora ou incorporadora descumpriu suas obrigações. As duas situações podem produzir resultados econômicos muito diferentes.
A legislação brasileira não trata o distrato de imóvel como uma simples devolução automática de tudo o que foi pago. Depois da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, o tema passou a exigir uma análise mais cuidadosa do contrato, da causa do desfazimento, do regime jurídico do empreendimento e das penalidades previstas.
Por isso, a pergunta mais importante não é apenas quanto o comprador pagou.
É preciso descobrir por que o contrato está sendo desfeito.
Distrato imobiliário não é sinônimo de desistência da compra
No uso cotidiano, os termos “distrato”, “rescisão” e “desistência” costumam aparecer como se fossem equivalentes. Juridicamente, porém, a causa do encerramento do contrato pode alterar completamente o resultado.
Quando o comprador simplesmente muda de ideia, perde a capacidade financeira de continuar pagando ou decide não prosseguir com o negócio sem que exista inadimplemento da incorporadora, estamos diante de uma hipótese distinta daquela em que a empresa descumpre o contrato.
Essa diferença ganhou ainda mais importância com a Lei nº 13.786/2018.
Nos contratos submetidos à Lei nº 4.591/1964, o art. 67-A passou a disciplinar as consequências do desfazimento provocado pelo adquirente. A legislação admite retenções sobre os valores pagos e estabelece regras próprias para a restituição.
Em termos práticos, portanto, não existe um percentual universal de devolução aplicável a todos os contratos de compra de imóvel na planta.
A análise depende da data do contrato, do conteúdo das cláusulas, da natureza do empreendimento e, sobretudo, da responsabilidade pelo desfazimento.
Quando o comprador pode receber praticamente tudo o que pagou
A situação muda de forma significativa quando a iniciativa de desfazer o negócio decorre de inadimplemento da construtora ou incorporadora.
O exemplo mais conhecido é o atraso injustificado na entrega do imóvel.
A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu que a tolerância de até 180 dias somente afasta a possibilidade de resolução por atraso quando esse prazo estiver expressamente pactuado de forma clara e destacada. Ultrapassado o limite legal ou contratualmente admitido, sem culpa do comprador, a legislação assegura a possibilidade de resolução, com devolução integral dos valores pagos e pagamento da multa prevista, nos termos legais.
Essa proteção também encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
A Súmula 543 do STJ estabelece que, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ocorrer integralmente quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor. Se o comprador deu causa ao desfazimento, a restituição será parcial.
A diferença não é meramente terminológica.
Ela define quem suportará o custo econômico da ruptura contratual.
Se a construtora atrasou a entrega, por exemplo, o comprador não deve ser tratado como alguém que simplesmente desistiu do empreendimento. Ele está exercendo uma faculdade decorrente do inadimplemento da própria fornecedora.
O atraso na entrega do imóvel pode gerar outros direitos além do distrato
O atraso da obra também pode produzir consequências que ultrapassam a simples devolução das parcelas.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em recurso repetitivo, que a cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador pode servir de parâmetro para indenizar o consumidor quando a construtora incorre em atraso. É a tese firmada no Tema 971.
Há, porém, uma ressalva importante.
A cláusula penal moratória destinada a compensar o atraso não pode, em regra, ser acumulada com lucros cessantes pelo mesmo período, conforme o Tema 970 do STJ.
Isso demonstra por que uma análise superficial do contrato pode levar a conclusões erradas.
Em determinados casos, o comprador pode ter direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos. Em outros, pode preferir manter o negócio e buscar indenização pelo atraso. A estratégia jurídica muda conforme o interesse econômico do adquirente.
Não existe vantagem automática em rescindir.
Às vezes, manter o contrato e cobrar as consequências do atraso pode ser economicamente mais interessante. Em outras situações, insistir na compra de um imóvel cuja entrega se tornou incerta apenas prolonga uma relação contratual que já perdeu sua finalidade.
E se o comprador simplesmente não quiser mais o imóvel?
Aqui está uma das maiores diferenças entre o texto do contrato e aquilo que muitos compradores imaginam.
Se a construtora está cumprindo regularmente suas obrigações e o comprador decide sair do negócio por razões pessoais, financeiras ou patrimoniais, a situação não equivale ao inadimplemento da incorporadora.
Nesse caso, a Lei nº 13.786/2018 admite retenções.
Para incorporações imobiliárias submetidas ao regime legal, o art. 67-A estabelece regras específicas para o desfazimento provocado pelo adquirente. Em determinadas hipóteses, a retenção pode alcançar 25% dos valores pagos. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, a legislação admite cláusula de retenção de até 50%.
E essa diferença deixou de ser apenas uma discussão teórica.
Em 2026, o STJ reafirmou a validade de cláusula expressa de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos celebrados sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetidos ao patrimônio de afetação. Em julgamento recente, a Corte também destacou a prevalência da legislação especial sobre a regra geral de redução equitativa da cláusula penal.
Portanto, a antiga ideia de que “a Justiça sempre reduz a retenção para 10%, 20% ou 25%” não pode ser tratada como regra atual.
O contrato concreto importa.
E muito.
Patrimônio de afetação pode mudar significativamente o resultado financeiro
O patrimônio de afetação merece atenção especial porque altera a estrutura econômica da incorporação.
Nesse regime, determinados bens e recursos vinculados ao empreendimento ficam segregados do patrimônio geral do incorporador. A lógica é proteger a continuidade da obra e os adquirentes daquele empreendimento.
Por essa razão, a própria Lei do Distrato estabeleceu tratamento mais rigoroso para o comprador que provoca o desfazimento.
A lei admite, nesse cenário, retenção de até 50% da quantia paga, desde que observados os requisitos legais e contratuais. O STJ passou a reconhecer expressamente a validade dessa previsão quando preenchidos esses pressupostos.
Isso não significa, contudo, que toda cobrança apresentada pela incorporadora seja automaticamente válida.
É preciso verificar se o contrato realmente se enquadra na legislação, se existe patrimônio de afetação, se a cláusula foi expressamente pactuada e quais valores efetivamente podem ser deduzidos.
A diferença entre uma retenção legal e uma cobrança abusiva pode representar dezenas de milhares de reais em uma única operação.
A comissão de corretagem também pode entrar na discussão
Outro ponto que costuma passar despercebido envolve a comissão de corretagem.
Durante anos, decisões judiciais trataram a devolução desses valores dentro de diferentes contextos, especialmente conforme a causa jurídica utilizada para fundamentar a restituição.
O STJ estabeleceu uma distinção importante.
No Tema 1.099, julgado em 2025, a Segunda Seção definiu que a pretensão de restituição da comissão de corretagem dirigida contra a construtora ou incorporadora, quando fundamentada na resolução do contrato por atraso na entrega do imóvel, está sujeita ao prazo prescricional de dez anos. O prazo começa a ser contado a partir da ciência da recusa de restituição integral.
Esse entendimento não deve ser confundido com a hipótese em que o consumidor questiona a própria validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem.
São causas de pedir diferentes.
A distinção é relevante porque o enquadramento jurídico do pedido pode alterar inclusive o prazo prescricional aplicável.
A restituição não significa necessariamente receber o dinheiro imediatamente
Outro equívoco frequente está na ideia de que, reconhecido o direito ao distrato, a incorporadora deverá devolver o dinheiro no dia seguinte.
A Lei nº 13.786/2018 criou prazos específicos para determinadas hipóteses.
Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, a restituição prevista no art. 67-A ocorre, observadas as deduções legais, em prazo próprio após o habite-se ou documento equivalente. Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a legislação estabelece, em determinadas situações, restituição do saldo remanescente em parcela única após 180 dias do desfazimento. Se houver revenda anterior da unidade, existem regras específicas para antecipação do pagamento.
Essa disciplina é diferente da situação em que a resolução decorre de culpa da própria incorporadora.
Por isso, novamente, a causa do distrato é determinante.
Uma leitura isolada da cláusula contratual sobre prazo de restituição pode conduzir o comprador a aceitar uma condição que não corresponde ao regime jurídico efetivamente aplicável ao seu caso.
O contrato não encerra a discussão
É comum o comprador ouvir da incorporadora que “o contrato prevê” determinada retenção ou determinado prazo de devolução.
Isso, por si só, não resolve a questão.
Contratos imobiliários são documentos complexos. Muitas vezes, uma única operação reúne promessa de compra e venda, financiamento, comissão de corretagem, cláusulas de tolerância, penalidades, atualização monetária, patrimônio de afetação e condições específicas para o desfazimento.
Além disso, contratos de adesão continuam sujeitos ao controle de validade e equilíbrio previsto pelo ordenamento jurídico.
O que mudou com a Lei do Distrato foi a existência de uma disciplina legal mais detalhada. Não desapareceu, por isso, a possibilidade de controle judicial das situações concretas.
A própria jurisprudência recente do STJ mostra que a análise depende da moldura contratual e do regime jurídico aplicável.
A pergunta correta, portanto, não é simplesmente “qual percentual a construtora pode descontar?”.
É: qual regime jurídico incide sobre este contrato e qual foi a causa efetiva do seu desfazimento?
Distrato extrajudicial ou ação judicial?
Nem todo distrato exige processo judicial.
Quando as partes chegam a um acordo legítimo sobre o encerramento do contrato e sobre os valores devidos, a solução extrajudicial pode ser mais rápida e economicamente eficiente.
O problema surge quando existe divergência sobre a causa do desfazimento, o percentual de retenção, a restituição da corretagem, a existência de atraso ou outras consequências do inadimplemento.
Nessas situações, a judicialização pode ser necessária.
Também merece cautela a simples interrupção dos pagamentos.
Deixar de pagar as parcelas sem formalizar adequadamente a posição contratual pode gerar consequências que complicam a própria discussão posterior. Dependendo do caso, podem surgir cobranças, negativação, constituição em mora e outras medidas por parte da incorporadora.
Por isso, a estratégia não deve começar pela suspensão informal dos pagamentos.
Deve começar pela definição jurídica da situação contratual.
O verdadeiro risco está em tratar todos os distratos como iguais
O mercado imobiliário criou uma espécie de fórmula popular para o distrato: o comprador desiste, a construtora devolve uma parte do dinheiro e o problema termina.
A realidade jurídica é bem menos linear.
Um comprador que desiste sem inadimplemento da incorporadora está em posição muito diferente daquele que rescinde o contrato porque a obra ultrapassou o prazo admissível.
Um empreendimento submetido ao patrimônio de afetação também não produz necessariamente as mesmas consequências de outro que não esteja submetido a esse regime.
Da mesma maneira, um contrato celebrado antes da Lei nº 13.786/2018 não deve ser analisado automaticamente como se estivesse submetido ao mesmo regime de um contrato posterior.
É justamente nessas diferenças que surgem os principais impactos econômicos.
Em uma aquisição imobiliária, alguns pontos percentuais de retenção podem representar uma diferença expressiva. Em um imóvel de alto valor, a discussão deixa de ser acessória e passa a representar parcela substancial do patrimônio do comprador.
Por isso, antes de aceitar um distrato apresentado pela incorporadora ou simplesmente abandonar o pagamento das parcelas, é necessário reconstruir juridicamente a operação: identificar o contrato aplicável, a data da contratação, o regime do empreendimento, a causa do desfazimento, os valores pagos e as consequências previstas para cada hipótese.
O distrato imobiliário não é, em essência, uma discussão sobre “quanto a construtora quer devolver”.
É uma discussão sobre quem deu causa ao fim do contrato, qual legislação disciplina a relação e quais consequências jurídicas decorrem dessa causa.
Essa distinção é o que separa uma simples desistência contratual de uma resolução por inadimplemento — e pode definir se o comprador perderá parte relevante do dinheiro investido ou terá direito à restituição integral dos valores pagos, além das demais consequências indenizatórias cabíveis.
Referências jurídicas essenciais
Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/1964 e a Lei nº 6.766/1979 para disciplinar as consequências do desfazimento de contratos imobiliários.
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, sobre a restituição das parcelas em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
Tema 970/STJ, sobre a relação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel.
Tema 971/STJ, sobre a utilização da cláusula penal prevista contra o comprador como parâmetro para indenização pelo inadimplemento da construtora.
Tema 1.099/STJ, sobre o prazo prescricional para restituição da comissão de corretagem em razão de resolução contratual causada por atraso na entrega do imóvel.
Alyson Lomba Simas
Advogado – OAB/MG 214.676
Escritório Full Service
[Whatsapp: (32) 98702-3773 | Email: Alysonsimas@outlook.com]
