A inadimplência em contratos de locação residencial é uma das principais causas de litígios entre locadores e inquilinos. Embora muitos imaginem que o atraso no pagamento do aluguel só gera consequências após um longo período, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê mecanismos que podem levar ao despejo em poucos dias, especialmente nos casos em que há previsão contratual específica.
Nos termos do artigo 9º, inciso III, da referida lei, o locador pode propor ação de despejo a partir do momento em que houver atraso superior a 30 dias no pagamento do aluguel. Uma vez proposta a ação, o juiz poderá conceder ao inquilino um prazo de 15 dias para desocupar voluntariamente o imóvel, desde que não haja purgação da mora dentro do prazo legal.
A purgação da mora é uma oportunidade prevista na legislação que permite ao inquilino regularizar sua situação e evitar o despejo. Para que esse direito seja exercido, é necessário que seja a primeira vez, nos últimos 24 meses, que o locatário se encontra em atraso com os pagamentos, e que a quitação integral da dívida — incluindo aluguéis vencidos, juros, multa e custas — ocorra antes da audiência ou da sentença. Caso esses requisitos sejam preenchidos, o contrato permanece vigente e o processo é extinto.
Além disso, há hipóteses em que o juiz pode autorizar a desocupação liminar do imóvel, antes mesmo da citação do inquilino. Essa medida é possível quando o contrato de locação contém cláusula que autorize o despejo liminar e quando a inadimplência está comprovada de forma documental. Nesses casos, o magistrado pode determinar a saída do locatário em até 15 dias após a notificação judicial, mesmo que o processo ainda esteja em fase inicial. Embora drástica, essa possibilidade visa resguardar o direito do proprietário diante de inadimplência flagrante.
Como exemplo prático, imagine um inquilino que acumula dois meses de atraso no aluguel. O locador, munido de um contrato com cláusula de despejo liminar, ingressa com a ação judicial. Apresentando os comprovantes da inadimplência, é possível que o juiz autorize a desocupação imediata do imóvel. Se o inquilino não efetuar o pagamento integral dentro do prazo legal, o despejo será concretizado, independentemente do julgamento final da ação.
Conflitos de locação exigem resposta rápida e estratégica. O locador que busca a retomada do imóvel e o inquilino que pretende evitar prejuízos maiores devem agir com cautela e amparo jurídico. A ausência de orientação pode resultar em perdas financeiras, negativação do nome, bloqueio de valores em conta e até mesmo a perda definitiva do imóvel, situações que poderiam ser evitadas com a adoção das medidas legais adequadas no momento oportuno.
Se você é proprietário e enfrenta dificuldades para reaver seu imóvel, ou inquilino que precisa regularizar sua situação contratual, o apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial. A atuação jurídica orientada reduz riscos, evita desgastes e assegura que os direitos de ambas as partes sejam respeitados dentro dos limites da lei.
